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购房合同中争取和保护买方利益的条款

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左拾遗(从八品上)

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发表于 2006-6-21 21:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
购房合同中争取和保护买方利益的条款(ZT)% v% m3 d2 H# f- [7 M( w

' J, @/ A9 u+ Q2 @- f- d' F, Q----CONDITION 和 WAIVER. y0 x' ]5 F  K8 O
通常 CONDITION 和WAIVER是在房屋买卖过程中为了保护买方利益而采取的两种手段。
' F3 {0 Y" i# w& Q  S$ v8 N
1 j5 e1 l8 ]! ~7 v: Q- X. B当经过房地产经纪精心挑选,周密安排,提供了真诚完善的服务后,作为购房者的您往往能看中称心如意的房屋,会向卖方提出购房要求,签署一份购房合同,俗称下“OFFER”。一些首次购房者此时喜欢在价格上与卖方讨价还价,殊不知这里房屋买卖的降价空间有限,一些洋人认死理,怎么也不肯降价。您也就别以为这里的房价也是“头戴三尺帽”,准备拦腰砍一刀。在这种情况下,您的优秀称职的房地产经纪会为您着想,通过CONDITION和WAIVER 等手段最大限度地争取和保护您的利益,并促成交易。
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5 n8 g2 q' X( h- s* c/ S( A$ JCONDITION是指在购房合同生效以前所必须具备或附加的一些条件,包括申请房屋贷款成功,房屋检验合格,购房者旧有的房屋卖出,卖方提供勘测图(SURVEY)、STATUS CERTIFICATE,更换屋顶、地毯、家用器具,修补房屋损毁构件,重铺路面,留下窗帘、灯具及一些家用电器和家俱等等。当条件不能达到或卖方不同意所提条件,合同便不成立,买方的押金将如数退还。
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经过多年房地产市场交易的经验积累,针对各种情况的CONDITION,房地产界都有了许多格式和内容相对固定的CONDITION 条文,但严格意义上说,CONDITION 分为CONDITION PRECEDENT 和CONDITION SUBSQUENT 两种。2 Q  B8 A9 }% U/ O
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在CONDITION PRECEDENT 中,买方会明确说明,该OFFER是基於某一条件满足而生效。除非在某一特定的时间前,买方书面通知到卖方该条件已满足,否则,该OFFER便告无效,押金如数退还买方。
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作为保护买方利益的条款,买方有权选择书面通知卖方在一定的情况下放弃(WAIVE)该条件。, _4 o, s. Q/ K
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在CONDITION SUBSEQUENT 中,买方会明确提出,在某一条件不能满足时,买方会终止该合约。买方会在某一特定的时间前,书面通知卖方这一条件不能满足,此时合约无效,押金如数退还买方。; \" y/ A% j$ Y) R) I5 `

, R" K! C3 f& }8 ?- s1 J/ W% C如果卖方没有收到该书面通知,卖方会认为买方放弃了该条件,合同生效并具约束力,不管实际上该条件满足与否。
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简单地说,前者在一定的情况下,买方会出具弃权书(WAIVER)给卖方;而后者在任何情况下都无须出具弃权书给卖方。& N" S* w) E1 @: b

1 Q# A# Z) m/ z& b买方放弃条件,是因为出现一些新的情况,会使得该条件无必要或会成为合约成交的障碍。比如说,您买“649”突然中了大奖,那就毋需再申请房屋贷款啦。另外,当您的经纪人发觉有几个买家都下“OFFER”,争同一间房屋,而您又非常希望成交时,他会劝说您放弃某些条件以吸引卖方,增强竞争力,而不是一味地哄抬价格,从而最大限度地为您争取利益。
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有时CONDITION条款会非常复杂,但您用不着全部精通,明白以上内容就足以与您的经纪人沟通好,具体事项您的经纪人会为您办理妥当。您呀,就准备好银子,等着“CLOSING DAY”的到来,尽享乔迁之喜吧!还有,别忘了打电话给我,您会多收到一个人的贺喜。
天道酬勤
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